Vypořádání neoprávněné stavby po 1. 1. 2014: nový rozsudek Nejvyššího soudu mění hranice mezi sousedy

Úvod: Když soused postaví plot o 40 centimetrů vedle

Představte si, že si soused bez vašeho vědomí postaví nový zděný plot — jenže ne na své hranici, ale o několik desítek centimetrů na vašem pozemku. Na pohled drobnost. V realitě? Zásah do vašeho vlastnického práva.

Právě takový spor se dostal až k Nejvyššímu soudu (sp. zn. 22 Cdo 960/2025). Žalobce se domáhal, aby sousedka na vlastní náklady odstranila plot, který zřídila na jeho pozemku. A soud mu dal za pravdu.

Nový rozsudek z roku 2025 přitom mění pohled na neoprávněné stavby — zejména na to, kdy má vlastník pozemku právo žádat odstranění, a kdy může být stavba ponechána.

Klíčovým slovem je dobrá víra stavebníka.

Co je „neoprávněná stavba“ podle nového občanského zákoníku

Neoprávněnou stavbou je každá stavba, kterou někdo zřídí na cizím pozemku bez právního důvodu.

Od 1. 1. 2014 zákon říká jasně: Kdo zřídil stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, musí ji odstranit a pozemek uvést do původního stavu (§ 1085 o. z.)

Rozhodující přitom už není účelnost odstranění (jako podle starého občanského zákoníku), ale dobrá víra stavebníka – tedy, zda byl oprávněně přesvědčen, že staví na svém.

Pokud stavebník nebyl v dobré víře, soud má primárně nařídit odstranění stavby, a to i tehdy, pokud jde „jen“ o plot nebo drobnou stavbu.

Příběh případu: 40 cm, které rozhodly o demolici

V konkrétní věci ze září 2025 vlastnila žalobkyně sousední pozemek v Plzeňském kraji. Její sousedka – žalovaná – postavila zděný plot v roce 2022.

Podle znaleckého posudku však nebyl postaven v linii původního drátěného oplocení, nýbrž až o 40 centimetrů dále, tedy už na cizím pozemku.

Žalovaná tvrdila, že stavěla v dobré víře, vycházela z „původních základů“ a „geodetických bodů“.

Jenže důkazní realita byla jiná – původní plot zůstal stát, nový byl vyzděn vedle něj, bez přesného zaměření hranice.

Soudy všech stupňů dospěly ke stejnému závěru:

Žalovaná nebyla v dobré víře. Nezajistila si geodetické vytyčení a postupovala lehkovážně.

Nejvyšší soud proto potvrdil rozhodnutí, že musí plot odstranit a pozemek uvést do původního stavu.

Co tím Nejvyšší soud změnil

Do roku 2013 soudy při rozhodování o neoprávněných stavbách zvažovaly účelnost odstranění – tedy, zda má smysl stavbu bourat.

Nový občanský zákoník od roku 2014 však posunul těžiště:

• Účelnost už není rozhodující.

• Dobrá víra stavebníka je klíčová.

• Pokud chybí dobrá víra, odstranění je výchozí řešení.

Nejvyšší soud v rozsudku jasně uvedl: Smyslem § 1085 o. z. není chránit nedbalého stavebníka, jehož omyl byl se zřetelem k okolnostem případu neomluvitelný.

Jinými slovy:

• Nestačí říci „myslel jsem, že stavím správně“.

• Musíte prokázat, že jste jednali s běžnou mírou opatrnosti – například měli aktuální zaměření hranic.

Rozdíl mezi § 1085 a § 1086 o. z.

§ 1085 o. z.: Právo vlastníka pozemku domáhat se odstranění neoprávněné stavby. Pokud stavebník nebyl v dobré víře.§ 1086 o. z. Možnost převodu pozemku, na němž stavebník v dobré víře stavěl. Pouze pokud stavebník měl oprávněné přesvědčení, že staví na svém.

Nejvyšší soud připomněl, že bez dobré víry nelze § 1086 o. z. vůbec použít.

Stavebník tak nemůže žádat převod části pozemku, pokud jednal neopatrně nebo lehkovážně.

Dobrá víra pod lupou: kdy je omyl omluvitelný

Soud rozlišuje omyl omluvitelný a neomluvitelný:

• Omluvitelný omyl: vznikl, přestože stavebník postupoval s běžnou opatrností (např. měl geodeta, omyl vznikl technicky).

• Neomluvitelný omyl: stavebník nezjistil skutečnou hranici, spoléhal se na „odhad“, starý plot nebo sousedovu domněnku.

V našem případě šlo o druhý scénář – žalovaná věděla, že nestaví přesně, přesto pokračovala.

Co rozhodnutí znamená pro vlastníky pozemků

Rozsudek posiluje postavení vlastníků, kterým soused zasáhne do pozemku.
Soud jim potvrzuje právo požadovat odstranění neoprávněné stavby, i když:

• jde o malý přesah,

• stavba má „praktický význam“,

• nebo soused tvrdí, že „to myslel dobře“.

Ochrana vlastnického práva má přednost.

Vlastník pozemku nemusí přijmout převod, ani pokud by demolice byla nákladná.

A co stavebníci? Zásadní lekce o opatrnosti

Rozsudek 22 Cdo 960/2025 je i varováním pro stavebníky: „Neznalost hranice neomlouvá.“

Každý, kdo plánuje stavbu u hranice pozemku, by měl:

• mít aktuální geometrický plán,

• zkontrolovat soulad s katastrální mapou,

• nechat hranici vytyčit autorizovaným geodetem,

• mít souhlas souseda, pokud se stavba nachází blízko hranice.

Bez toho riskuje, že o stavbu přijde – a ještě zaplatí demolici.

Praktický checklist:

Pro vlastníky pozemků

1. Zkontrolujte hranice pozemku – ideálně s geodetem.

2. Jednejte včas – pokud soused staví, upozorněte ho ihned, ne až po dokončení.

3. Vyžádejte si nápravu písemně – doporučený dopis nebo advokátní výzva.

4. Uplatněte právo podle § 1085 o. z. – domáhejte se odstranění.

5. Pokud soused jednal v dobré víře, můžete zvážit vypořádání dle § 1086 o. z.

Pro stavebníky

1. Nikdy nestavte „od oka“ – hranici musí vytyčit odborník.

2. Získejte písemný souhlas vlastníka sousedního pozemku, i u plotu.

3. Uchovávejte dokumentaci – geodetické plány, dohody, zápisy.

4. Vyvarujte se „přesahů“ – i malý kus na cizím pozemku může vést k žalobě.

5. Dobrá víra se prokazuje, ne předpokládá.

Kdy může soud žalobu zamítnout

Jen výjimečně.

Soud by mohl odepřít odstranění stavby, pokud by:

• demolice vážně poškodila stavebníka a současně

• vlastník pozemku by z ní neměl žádný užitek.

To jsou ale naprosto ojedinělé situace, například když stavba zasahuje jen zcela minimálně a odstranění by bylo neúměrně nákladné.

Běžný spor o plot nebo garáž se do této kategorie nevejde.

Závěr: Doba „účelnosti“ skončila. Nahradila ji odpovědnost.

Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 960/2025 potvrdil, že nová právní úprava chrání především vlastníka pozemku.

Stavět na cizím, byť v omylu, už nelze omluvit lehkovážností.

Každý stavebník má povinnost zjistit, kde přesně končí jeho pozemek – a pokud to neudělá, nese následky.

3 hlavní poznatky

1) Dobrá víra je klíčová – bez ní má soud odstranit neoprávněnou stavbu.
2) Vlastník pozemku má silnější postavení než dříve – účelnost odstranění už nerozhoduje.
3) Omluvitelný omyl nestačí – stavebník musí prokázat, že jednal s běžnou opatrností.