Vyklizení nemovitosti bez soudu? Nejvyšší soud potvrdil průlom: Notářský zápis může být exekučním titulem

Proč je tento rozsudek přelomový

Dosud panovala mezi právníky i soudy nejednotná praxe.

Část rozhodnutí tvrdila, že notářský zápis o vyklizení není vykonatelný (např. 26 Cdo 2085/2019), jiná rozhodnutí připouštěla opak.

Velký senát Nejvyššího soudu nyní spor uzavřel – a výklad sjednotil.

Klíčová věta rozsudku: „Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, kterým má být vymožena povinnost vyklidit nemovitost, je notářským zápisem ve smyslu § 71b notářského řádu a může být exekučním titulem.“

Jaký byl spor?

Povinná (nájemkyně) uzavřela s pronajímatelem notářský zápis:

zavázala se, že do určitého data vyklidí rodinný dům a svolila s vykonatelností zápisu.

Po marném uplynutí lhůty pronajímatel podal návrh na exekuci vyklizením.

Povinná se bránila – tvrdila, že takový notářský zápis není platným exekučním titulem.

Soudy obou stupňů i Nejvyšší soud ale potvrdily opak.

Co rozhodl Nejvyšší soud

1. Povinnost vyklidit může být závazkem

Přestože žaloba na vyklizení bývá vnímána jako ochrana vlastnického práva,
soud zdůraznil, že povinnost vyklidit nemovitost může současně vyplývat ze závazkového vztahu – typicky z nájmu, výpůjčky nebo dohody o užívání.

„Skončil-li závazkový vztah, jehož předmětem bylo přenechání věci k užívání, vzniká povinnost ji vrátit. I tato povinnost může být obsahem notářského zápisu.“

2. Notářský zápis může obsahovat i nepeněžitý závazek

Rozhodnutí potvrzuje, že § 71b notářského řádu umožňuje zapsat nejen peněžité dluhy, ale i jiné nároky vyplývající ze závazkového vztahu – například vyklizení, odevzdání věci či vydání dokumentace.

3. Podmínky vykonatelnosti

Aby byl notářský zápis skutečně vykonatelný, musí obsahovat:

• jasnou identifikaci povinné a oprávněné osoby,

• právní důvod závazku (např. nájemní smlouva),

• předmět plnění (vyklizení konkrétní nemovitosti),

• určitou dobu plnění (např. do 30. 6. 2026),

• prohlášení o svolení k vykonatelnosti.

Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, lze povinnost vyklidit vázat na konec této doby.

V opačném případě je třeba stanovit novou konkrétní lhůtu – například „do 15 dnů po skončení nájmu“.

4. Praktický dopad

Díky tomuto rozhodnutí mohou pronajímatelé, investoři nebo developeři využít notářský zápis jako preventivní nástroj:

• Pokud nájemce po skončení smlouvy neodevzdá byt,
  lze bez dalšího soudu podat návrh na exekuci vyklizením.

• Zápis šetří čas, náklady i riziko obstrukcí ze strany povinného.

Co to znamená pro praxi

Pro pronajímatele

Doporučujeme do každé nájemní smlouvy – zejména u komerčních nebo rekreačních prostor – vložit ujednání o uzavření notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti.

Tento zápis může pokrývat nejen nájemné, ale i povinnost vyklidit prostor po skončení nájmu.

Pro developery a investory

Při přechodném užívání stavby, zkušebních provozech nebo podnájmech showroomů lze uzavřít obdobnou dohodu – chrání to před dlouhými spory při ukončení nájmu nebo dočasného užívání.

Pro nájemce

Je nutné rozumět, že podpis takového notářského zápisu má sílu rozsudku.

Pokud nedojde k vyklizení, může být exekuce zahájena okamžitě.

Závěrečné poselství Nejvyššího soudu: „Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti o vyklizení nemovitosti je způsobilým exekučním titulem, pokud vyplývá ze závazkového právního vztahu.“

Tímto rozsudkem Nejvyšší soud sjednotil praxi a potvrdil právní jistotu: vyklizení sjednané v notářském zápisu lze vymáhat přímo exekučně.