Změna prohlášení vlastníka: jak správně postupovat podle § 1169 o. z. (judikatura 2025)

Příběh jedné „banální“ změny, která skončila u Nejvyššího soudu

„To je jen formalita,“ řekl předseda výboru.

„Doplníme rozvody tepla do společných částí. Vždyť to tak stejně už je.“

A shromáždění schválilo změnu prohlášení vlastníka.

Jenže jeden vlastník to viděl jinak:

• „Berete mi část mé jednotky.“

• „Já musím dát písemný souhlas.“

• „A jsem přehlasovaný vlastník.“

• „Jdu k soudu.“

Na první pohled běžná situace.

Na druhý? Právní nálož, která rozkryla chaos v pochopení § 1169 občanského zákoníku.

A Nejvyšší soud 26 Cdo 1714/2024 řekl jasně:

- Rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka není rozhodnutím SVJ, ale samotných vlastníků jako spoluvlastníků.
- Jsou dva režimy rozhodování – základní a zjednodušený.
- Přehlasovaným vlastníkem může být i ten, kdo hlasoval mimo shromáždění.

- A spor patří k okresnímu soudu, ne krajskému.

Dopad na praxi SVJ, developerů i advokátů je obrovský.

Tento článek vysvětluje všechno.

Jasně. Prakticky. A srozumitelně.

Proč je změna prohlášení vlastníka jedním z nejčastějších zdrojů sporů v SVJ

1. O změně prohlášení už NEROZHODUJE shromáždění SVJ

Do roku 2020 to tak bylo.

Dnes to neplatí.

Po novele o. z. platí:

👉 Změnu prohlášení schvalují přímo vlastníci jako spoluvlastníci nemovitosti.
👉 Shromáždění je jen technická platforma, ne rozhodující orgán.

Tahle jediná změna způsobila v praxi SVJ totální chaos.

Proto většina SVJ dělá chybu:

• vykládá si to podle starého zákona,

• myslí si, že jde o rozhodnutí orgánu SVJ,

• volí špatný proces,

• a končí u soudu.

Existují dva zcela odlišné režimy změny prohlášení

ZÁKLADNÍ REŽIM – § 1169 odst. 1 o. z.

Použije se, pokud změna zasáhne:

• individuální vlastnictví,

• podíly,

• výši příspěvků,

• výlučné užívání

• nebo konkrétní jednotku.

V takových situacích:

• musíte mít písemný souhlas každého dotčeného vlastníka,

• někdy všech vlastníků (pokud se dotýká všech),

• a až poté většinu všech hlasů.

Je to tvrdé, ale logické: jde o zásah do vlastnictví.

ZJEDNODUŠENÝ REŽIM – § 1169 odst. 2 o. z.

Použije se, pokud:

• se mění společné části,

• beze změny podílů,

• nejde o výlučné užívání.

Typicky:

• přístavba výtahu,

• změna účelu užívání společných prostor,

• zpřesnění definice společných částí,

• doplnění technologií, které ze zákona společné jsou.

A v tomto režimu platí:

- Stačí pouhá většina hlasů vlastníků.
- Bez písemných souhlasů.
- Bez dvojstupňového procesu.

To byl i případ změny „rozvodů tepla“.

3. Rozvody tepla nejsou součást jednotky. Nikdy.

Nejvyšší soud to potvrdil:

Rozvody tepla tvoří s domem jeden funkční celek, proto jsou společnou částí (NV 366/2013 Sb.).

A proto:

• nikoho nepoškozují,

• nikomu „neberou“ část jednotky,

• nejde o zásah do vlastnického práva.

A tedy:

Stačila většina podle § 1169 odst. 2 o. z.

Nebyl třeba souhlas dotčených vlastníků.

Nejčastější chyby, které dělají SVJ při změně prohlášení (a které tento rozsudek řeší)

CHYBA 1: „Potřebujeme podpisy všech.“

Ne vždy.

Jen v režimu § 1169 odst. 1.

V režimu odst. 2 nikoliv.

CHYBA 2: „O tom rozhoduje shromáždění.“

Ne.
Rozhodují vlastníci, nikoliv SVJ.

Shromáždění je jen platforma.

CHYBA 3: „Přehlasovaný vlastník je jen ten, kdo přišel na schůzi.“

Ne.

A to je naprosto zásadní.

Podle NS je přehlasovaným vlastníkem i ten, kdo:

• hlasoval mimo shromáždění,

• projevil nesouhlas předem,

• poslal stanovisko e-mailem či datovkou.

CHYBA 4: Nesprávná žaloba – u krajského soudu

Protože šlo o rozhodování vlastníků, ne orgánu SVJ, platí:

👉 Věcně příslušný je okresní soud (§ 9 o. s. ř.).

Krajský soud = chyba = zrušení rozhodnutí.

Správný postup při změně prohlášení vlastníka (kompletní checklist)

Toto je nejdůležitější část článku.

Tady si SVJ i developeři ušetří roky sporů.

KROK 1: Identifikujte právní režim

Položte si dvě otázky:

1) Mění se někomu podíl, jednotka, výlučné užívání nebo příspěvky?
→ § 1169 odst. 1
→ potřebujete písemné souhlasy dotčených vlastníků

2) Mění se jen společné části bez dopadu na podíly?
→ § 1169 odst. 2
→ stačí většina hlasů všech vlastníků

KROK 2: Identifikujte dotčené vlastníky

Dotčený je jen ten, komu se něco mění.

Nikdo jiný.

KROK 3: Připravte právně správné znění změny

Musí být:

• přesné,

• konzistentní,

• v souladu s realitou,

• v souladu s NV 366/2013 Sb.,

• v souladu s původním prohlášením.

KROK 4: Zajistěte hlasování vlastníků

Vlastníci mohou hlasovat:

• jednotlivými právními jednáními,

• dohodou,

• hlasováním na shromáždění,

• kombinací všeho.

Formálně: Shromáždění není orgán, jen platforma.

KROK 5: Evidujte souhlasy a nesouhlasy i mimo shromáždění

Toto je nový a zásadní prvek: Vlastník může projevit nesouhlas i mimo shromáždění, až do chvíle hlasování.

A i tak je přehlasovaným vlastníkem.

KROK 6: Archivujte vše

Uložte:

• zápis,

• výsledky hlasování,

• písemné souhlasy,

• e-maily nesouhlasu,

• datové zprávy.

Kdo je „přehlasovaný vlastník“ po novele a podle Nejvyššího soudu (zásadní změna)

V původní judikatuře platilo:

přehlasovaný = pouze ten, kdo byl fyzicky přehlasován na shromáždění

To ale neplatí pro změnu prohlášení vlastníka.

Nejvyšší soud říká: Přehlasovaný vlastník = každý, kdo projevil nesouhlas, ať už na shromáždění, nebo mimo něj.

A to až do okamžiku hlasování.

To má obrovské procesní důsledky:

• okruh legitimovaných vlastníků je širší

• SVJ musí vyhodnocovat i e-maily a datové zprávy

• nelze formalisticky odmítat legitimaci vlastníka jen proto, že „nebyl na schůzi“

Soudní přezkum podle § 1209 o. z.: kdy má vlastník šanci uspět

Nejvyšší soud zdůrazňuje:

- Přezkum je výjimečný.
- Pouze přehlasovaný vlastník může žalovat.
- A jen pokud je pro to důležitý důvod.
- A jen do 3 měsíců.

Zásah soudu je možný jen tehdy, když:

• rozhodnutí je nezákonné,

• zasahuje do práv vlastníka,

• nebo je extrémně nevýhodné.

A protože jde o rozhodování vlastníků (nikoliv orgánu SVJ): spor patří k okresnímu soudu.

Toto rozhodnutí to potvrdilo velmi jasně.

Co si z toho odnáší manažeři, předsedové SVJ, správci i vlastníci?

• Ne každá změna prohlášení vyžaduje podpisy.

• Ne každá změna dotýká vlastníků.

• Ne každá změna je zásah do jednotky.

• Ne každá změna míří ke krajskému soudu.

• A především: shromáždění není orgán, který rozhoduje o změně prohlášení vlastníka.

A právě proto je potřeba mít po ruce někoho, kdo:

• rozliší správný režim,

• vyhodnotí právní dopady,

• nastaví správný postup,

• ošetří soudní napadnutelnost,

• připraví text dodatku, který vydrží realitu i soud.

3 hlavní poznatky

1. O změně prohlášení vlastníka rozhodují vždy vlastníci — nikoliv orgány SVJ.

2. Existují dva režimy: přísný (s písemnými souhlasy) a zjednodušený (pouhá většina).

3. Přehlasovaným vlastníkem je i ten, kdo projeví nesouhlas mimo shromáždění.